尖子生房企“謀變”
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圖片來(lái)源：地產(chǎn)壹線(xiàn)今年財(cái)報(bào)季，能夠按時(shí)舉行業(yè)績(jī)會(huì)的房企們，明顯從容了許多。在2023年春天，市場(chǎng)“倒春寒”感覺(jué)變?nèi)酰^部房企的管理層們紛紛表示，看好行業(yè)的復(fù)蘇機(jī)遇：房地產(chǎn)仍然是一個(gè)好行業(yè)、可以長(zhǎng)期堅(jiān)持的行業(yè)。扛住了去年低谷期底線(xiàn)考驗(yàn)，幸存的房企們必然先看到隧道外的曙光，但也有一個(gè)不能逃避的現(xiàn)實(shí)。經(jīng)歷2022年多番嚴(yán)苛“洗禮”后，留下來(lái)的勇士們，面對(duì)的是一個(gè)規(guī)模有瓶頸，競(jìng)爭(zhēng)者更強(qiáng)的世界。一些房企正在不斷調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，以適應(yīng)未來(lái)十萬(wàn)億規(guī)模的新常態(tài)。比如，龍湖表示，五年后，非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)占比要達(dá)到50%以上；萬(wàn)科也提出，各個(gè)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)要對(duì)集團(tuán)形成正向利潤(rùn)貢獻(xiàn)的要求。這意味著，行業(yè)的“尖子生”們，已舍棄于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上單磕規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)模式，更注重優(yōu)勢(shì)區(qū)域的精耕細(xì)作，并繼續(xù)尋找主營(yíng)業(yè)務(wù)“護(hù)城河”之外的更多可能性。站在復(fù)蘇的新起點(diǎn)今年春天，市場(chǎng)不斷釋放出積極信號(hào)。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，今年2月份，全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積為2005萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)47%，同比增長(zhǎng)37%。這是20個(gè)月持續(xù)下降后，同比成交面積首次“由負(fù)轉(zhuǎn)正”。房企端也有感知。招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰在業(yè)績(jī)會(huì)上提及，今年1、2月招商蛇口的銷(xiāo)售增長(zhǎng)很快，尤其2月份春節(jié)后，增長(zhǎng)率比去年同期增長(zhǎng)了50%-100%。在他看來(lái)，歷史上2月份很少有非常高的銷(xiāo)售額，招蛇的一些續(xù)銷(xiāo)項(xiàng)目，去化速度遠(yuǎn)高于去年平均速度，有的甚至高于50%以上。春江水暖之時(shí)，不少優(yōu)質(zhì)房企在銷(xiāo)售、拓儲(chǔ)等領(lǐng)域也呈現(xiàn)回暖跡象。克而瑞3月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100排行榜顯示，3月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額6608.6億元，同比增長(zhǎng)29.2%，環(huán)比增長(zhǎng)42.3%，繼續(xù)保持雙增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在2月份銷(xiāo)售搶眼的龍湖集團(tuán)，3月銷(xiāo)售額達(dá)到221億元，同比增長(zhǎng)30.5%，環(huán)比增長(zhǎng)26.9%，一季度累計(jì)業(yè)績(jī)同比增幅在36%。土拍市場(chǎng)回溫的過(guò)程中，民企拿地的活躍度也在提升。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2-3月拿地金額TOP15榜單中，民營(yíng)房企占比已提升至半數(shù)左右。3月22日，北京昌平朱辛莊地塊吸引了42家房企舉牌，最后被上海民企大華集團(tuán)奪得。3月31日，龍湖集團(tuán)以超24億元在深圳摘得2幅優(yōu)質(zhì)地塊，成為深圳2023年首批集中供地的最大贏家。投資更理性、更聚焦2023年開(kāi)局良好，在業(yè)績(jī)會(huì)上，頭部房企高層們不約而同表達(dá)了共識(shí)：最艱難的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去。龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)陳序平表示，地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)已至，堅(jiān)定看好這個(gè)10萬(wàn)億量級(jí)的支柱產(chǎn)業(yè)；中海董事會(huì)主席顏建國(guó)也傳遞了類(lèi)似的信心：行業(yè)依然是個(gè)好行業(yè)。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮對(duì)市場(chǎng)堅(jiān)持“溫和恢復(fù)”的判斷。原因在于，1、2月需求急劇釋放后，三月市場(chǎng)沒(méi)有迎來(lái)“倒春寒”。但經(jīng)歷了2022年的艱難爬坡，房企并未完全放松下來(lái)，反而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知更加深刻、理性。多家房企都明確，今年不會(huì)輕易“增重”，以銷(xiāo)定投、量入為出是生存的基本法則。事實(shí)上，即便依托資源優(yōu)勢(shì)的國(guó)央企，也露出謹(jǐn)慎的一面，越秀、中海、華僑城均都提到，要先搶回款，然后再做投資。中海表示，不會(huì)為了增加土地規(guī)模盲目擴(kuò)張，包括收并購(gòu)，核心還是看項(xiàng)目質(zhì)量、資產(chǎn)質(zhì)量；越秀則明確不會(huì)做紓困。當(dāng)真正邁出擴(kuò)張步伐時(shí)，如今房企更講究“區(qū)域聚焦”，高能級(jí)區(qū)域與城市成為頭部房企投拓首選。從去年拿地表現(xiàn)就可以看出，中海在2022年投資拿地中，一二線(xiàn)城市的貨值占87%，今年的可售貨量中，73%在一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)城市；越秀地產(chǎn)新增37幅土地全部位于一、二線(xiàn)城市。龍湖也提到，未來(lái)投拓方向會(huì)盡可能“優(yōu)中選優(yōu)”，聚焦在20個(gè)主力城市和14個(gè)機(jī)會(huì)城市的核心區(qū)域。去年下行周期中，三四線(xiàn)城市去庫(kù)存缺乏動(dòng)力，不少房企在低線(xiàn)城市遭受存貨巨幅減值、回款壓力劇增等難題。相比之下，高能級(jí)城市支撐度更高，價(jià)格更加堅(jiān)挺，資產(chǎn)減值壓力更小，重點(diǎn)布局高能級(jí)城市的房企銷(xiāo)售、利潤(rùn)受到?jīng)_擊影響較小，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力更強(qiáng)。賺快錢(qián)的年代過(guò)去了行業(yè)周期波動(dòng)之時(shí)，能夠站立潮頭的房企，既能不斷根據(jù)市場(chǎng)狀況進(jìn)行自我革新，也有高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略定力。基于過(guò)去一年行業(yè)環(huán)境的詭譎變化，房企營(yíng)收、利潤(rùn)榜單均重新排了座次。據(jù)媒體機(jī)構(gòu)梳理統(tǒng)計(jì)，在2022年，萬(wàn)科企業(yè)以5038.38億元在營(yíng)收榜單奪魁，碧桂園居于次席，龍湖集團(tuán)則為近年來(lái)首入三甲。在利潤(rùn)榜單上，萬(wàn)科、龍湖、華潤(rùn)置地分列三甲，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)375.51億元、328.23億元、323.7億元。跳出過(guò)往的唯規(guī)模論，財(cái)報(bào)季里多元的數(shù)據(jù)，已然構(gòu)建起另一幅清晰的行業(yè)頭部格局。新的競(jìng)爭(zhēng)格局下，房企們的比拼更多維，也更聚焦于綜合實(shí)力。從去年開(kāi)始，萬(wàn)科加速推動(dòng)“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重”的轉(zhuǎn)型發(fā)展。在郁亮眼中，行業(yè)無(wú)法再回到對(duì)住宅開(kāi)發(fā)過(guò)于依賴(lài)的階段，開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重是唯一選擇。年報(bào)顯示，2022年，在鞏固開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)保持了雙位數(shù)增長(zhǎng)，全口徑收入達(dá)512.6億元，同比增長(zhǎng)23.1%，成為開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外的“能量補(bǔ)給”。龍湖的營(yíng)收與利潤(rùn)亦雙雙躋身三甲，同樣的，在其2022年年報(bào)中，也能找到經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的巨大價(jià)值。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年，龍湖集團(tuán)由運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)現(xiàn)236億（不含稅），同比增長(zhǎng)25%，5年復(fù)合增長(zhǎng)35%，經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)占比達(dá)27%。實(shí)際上，“第二曲線(xiàn)”業(yè)務(wù)對(duì)這些房企業(yè)績(jī)的支撐，并非一蹴而就。這兩家房企經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)的共同優(yōu)勢(shì)在于，起步早、布局賽道比較全、各業(yè)務(wù)之間能夠協(xié)同。在“活下去”的口號(hào)聲中，萬(wàn)科的多元化布局已成為其基本盤(pán)的重要組成，包括物業(yè)管理、物流、長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)，分別成為細(xì)分領(lǐng)域的佼佼者。龍湖也已形成開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)及服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，覆蓋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理及智慧營(yíng)造等多航道業(yè)務(wù)，構(gòu)建“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系。當(dāng)然，要想形成新的利潤(rùn)蓄水池，還必須投入長(zhǎng)線(xiàn)資金和精力，這兩家房企能夠塑造起第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)，離不開(kāi)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)基本盤(pán)。萬(wàn)科、龍湖目前仍然是“三道紅線(xiàn)”全綠選手，值得一提的是，龍湖在整個(gè)2023年，都沒(méi)有境外債到期的壓力。企業(yè)的戰(zhàn)略定力也很重要，“經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)賺的是小錢(qián)、長(zhǎng)錢(qián)和辛苦錢(qián)，盡管短期盈利難有明顯貢獻(xiàn)，萬(wàn)科會(huì)保持耐心。”郁亮說(shuō)道。培育第二曲線(xiàn)的辛苦，龍湖也深有體會(huì)。但陳序平形容，“這是難而正確的事情”。種種不易的另一面是，周期波動(dòng)后，龍湖成為了僅有的“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)”格局沒(méi)有被稀釋的頭部房企之一。
